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[预告]9月土拍Round4 一地块最高总价60亿直逼“潮鸣”楼面价

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透明售房网 2017-09-12 来源: 透明售房网 倪佳玮
[摘要] 9月13日,杭州主城区继续出让8宗地块,五宅三商,宅地位于长睦、运河新城、三墩北、南星、彭埠单元,其中距离上次推地时间最长的是南星单元(近江地块出让距今15个月)。商地位于艮北新城、文晖、彭埠。当天总出让面积224580㎡,总建筑面积575780㎡,总起价83.5亿元。

本文导读:

· 长睦最优宅地无可挑剔 或引房企哄抢达上限

· 运河新城姊妹宅地跟进 还能创新高?

· 5月引近30家房企竞拍 紫金明珠“老六”出动

· 南星单元推近年最大宅地 上限楼面价逼近“潮鸣”

· 彭埠姊妹宅地9月“待嫁”


透明售房网 倪佳玮/文

9月13日,杭州主城区继续出让8宗地块,五宅三商,宅地位于长睦、运河新城、三墩北、南星、彭埠单元,其中距离上次推地时间最长的是南星单元(近江地块出让距今15个月)。商地位于艮北新城、文晖、彭埠。当天总出让面积224580㎡,总建筑面积575780㎡,总起价83.5亿元。

9月13日出让地块信息一览

长睦最优宅地无可挑剔 或引房企哄抢达上限

杭政储出[2017]56号江干区长睦单元R21-04地块,东至长睦路、南至三义路、西至天山路、北至华鹤街。

长睦宅地区位图

周边现状:地块平整,四至清晰,道路均已开通。东、北两面为成熟小区,西面为湾上风华在建项目,南面规划幼儿园及中学。整个区域界面较好,周边多为已交付小区。

交通:规划地铁3号线途径长睦板块,并在华鹤街上设有站点。经临丁路可达丁桥、田园半山、星桥、临平等地,或经秋石高架可达市中心,

地块鸟瞰(摄于2016年5月)

商业:较为匮乏,以社区底商为主。

教育:周边教育资源环绕,已有丁蕙第一幼儿园、浙师大附属丁蕙实验小学、浙大附中丁兰中学(绕城内)建成并使用,根据规划,板块内还有2所幼儿园、2所小学及1所中学将投入建设中,其中包括紧邻地块南面的一所幼儿园和中学。

医疗:杭州市中医院丁桥分院在建,距离地块约1.5公里。

景观:丁兰新城主打概念是宜居的智慧之城,在景观资源方面是城北最具优势的新城,区域内包括2个2017年开始打造的大型公园——桃花湖公园、北城公园,此外,虎山公园、千桃园、皋亭山国家森林公园等均是现有景点。

板块利好:

长睦板块是目前杭州主城区内的为数不多的价值洼地,同时,丁兰智慧小镇早已是全省首批特色小镇创建名单,产业导入是刚需人群定居、供职于此的比例大大提升,发展潜力巨大。

市场环境:

目前周边在售项目新城龙湖·湾上风华、新城·红郡、卓越·蔚蓝领秀等,均价在16000-17000元/㎡,可以观察到明显的溢价能力,且去化速度快,板块内未来竞品目前只有卓越一家。

拍地前瞻:

今年7月,卓越在长睦板块东南角补仓,楼面价封顶,自持14%且需现房销售,当天有12家房企报名参与竞拍。本次出让地块素质更好,区域更核心,靠近地铁,说是板块至今最优地块不为过,同时开发条件更宽松,不出意外会延续近来主城区溢价封顶的场面。

运河新城姊妹宅地跟进 还能创新高?

杭政储出[2017]57号运河新城(拱墅区范围)A-R21-14地块,东至规划支路二,南至蒋家桥路,西至顾扬路,北至新开河。

运河新城宅地区位图

周边现状:地块目前已平整,北侧为一新开河,东、西、南侧道路均竣工通车。

交通:主要依靠拱康路、康桥路等出行,距离南庄兜高速收费站约10分钟车程。距离地铁4号线二期(在建)拱康路站约1.5公里,是现有规划路线中最近的地铁站。

地块现状

商业:配套缺乏,现有大型商超距离较远,在2公里范围内有奥特莱斯国际购物中心、上亿广场、迪凯运河印象等。

教育:文渊小学、康桥中学、新城实验小学,均在南向1公里范围内。

周边房价:运河之星二手房价格大约在2万/㎡左右。

板块利好:

在杭钢搬迁后,运河新城与市中心距离被拉近;城北拆迁后购买需求无处释放;板块内竞争压力小;二手房售价上涨,都成为了房企削尖脑袋进驻板块的理由。

拍地前瞻:

十天不到,运河新城再出让,先前土拍结果较为震撼,18935元/平方米的楼面价外加15%自持的比例,但同时也使板块有了3年空白后的参照,从过程来看16家报名单位卷土重来可能性很高,金科、碧桂园、天阳、万科等房企均有报价实力,此次拍卖结果只高不低。

5月引近30家房企竞拍 紫金明珠“老六”出动

杭政储出[2017]58号三墩北单元B-R21-11地块,东至甲来路,南至吉鸿村,西至三墩北单元B-G11-01地块公园,北至三墩北单元B-G11-01地块公园。

三墩北宅地区位图

周边现状:地块平整,形状不规则。西、北面两面均临水,周边多位在建小区与学校。

交通:“五横四纵”的“四纵”之一,吉鸿快速路-紫金港隧道-紫之隧道位于地块东北方向约200米。4号线西北段终点站距离地块约1公里。

地块现状

商业:区域内暂无商业项目确定,但有3宗商业用地规划,均位于地块南侧。

教育:甲来路东侧一所48班小学以及一所24班中学已开工,标准较高,为板块内重要的教育配套。

景观:水景公园紧邻地块。

产业:地块所处的紫金板块,是城西科创大走廊的起点。科创大走廊是由浙江省政府直接推进,推动杭州乃至全省高新产业的发展,以云谷、西溪谷、紫金众创小镇为重点平台,打造浙江的人才特区、创新特区以及创业特区,直接受益的新兴板块包含紫金板块、三墩、未来科技城等。

市场环境:目前万科融信·西雅图、中国铁建·西湖国际城均处于待售状态,小范围内也没有可售的二手房小区。

拍地前瞻:

该地块原规划为商用地块,后调整为住宅用地,是紫金明珠板块第六宗出让宅地,区别先前四宗地块的优势在于近距离的景观资源(绿都地块也具相同条件)。

今年5月,在近30家房企的众目睽睽下,金辉首进主城区,联手建发付出了现房销售并自持32%的高额代价,如今政策解绑,再加上地块所处的区域拥有杭州最优的教育和产业资源,地块难免引发哄抢。

南星单元推近年最大宅地 上限楼面价逼近“潮鸣”

杭政储出[2017]59号紫阳南星单元SC0501-01地块,东至银鼓路、铜鼓路,南至甬江路,西至秋石高架,北至望江路。

南星宅地区位图

周边现状:地块平整,东北侧临街,西北侧临秋石高架,东南侧为交付小区及幼儿园,西南侧为交付小区。

交通:地块与在建的4号线甬江路站(年底试运营)相距约500米。望江路过江隧道在建,预计2019年通车,最快5分钟可达滨江区政府。

地块现状

商业:地块处于老城区与钱江新城交界,周边居住氛围浓厚,物美、万泰城、久光广场等商业配套徒步可及,同时能享受钱江新城核心区大型商配及服务功能配套,驱车仅5分钟。

教育:行知幼儿园、娃哈哈幼儿园、胜利小学附属幼儿园、胜利小学新校区、北师大附属杭州中学等名校云集,5分钟步行皆可到达。

地块点评:

地块处于黄金地段,靠近高架但瑕不掩瑜,体量规模大,货值足以成为2-3年内房企销售总额的担当。滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸两大项目产品均已呈现,但具体开盘时间不确定。地块达到封顶楼面价则需要60亿总价,合作拿地或合作开发将是大势所趋,同时,楼面价将达到44460元/㎡,仅次于绿城·凤起潮鸣项目拿地楼面价,位居杭城第二。

彭埠姊妹宅地9月“待嫁”

杭政储出[2017]60号彭埠单元R21-35地块,东至规划花埠路,南至空地,西至同协南路,北至同德路。

彭埠宅地区位图

周边现状:地块四至明晰,同协南路东侧,多为储备地块。

交通:地块西面主干道为同协南路,未来可向南通往钱江新城、向北可达笕桥、丁桥等区域,或经德胜快速路、石大快速路至其他区域,东侧明石路向北可达笕桥地区。目前周边公交规划较少,地铁1号线彭埠站需步行850米。

商业:城东新城配套健全,穿过同协南路即为彭埠商业核心区,包括东站西子国际、华润万家欢乐颂、港龙城市商业广场及地铁地下商业街等,目前均在建中。

教育:区域内规划有小学以及幼儿园,预计2017年建成。

医疗:江干区人民医院目前在建,拥有400张床位,预计2018年底开放。

拍地前瞻:世茂&厦门国贸、三湘印象拿地价格高企,均破3万元/㎡楼面价,拍地溢价率均高于70%,彭埠单元“面粉价”已经高于“面包价”,今年设置上限后,艮北新城宅地也达到上限价并突破了3万元/㎡。因此,彭埠单元作为周三最后一宗出让的宅地,极有可能一轮封顶达到36395元/㎡。

周三下午2点30分,本网将现场视频直播此次出让会。

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